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Mietrecht: Zu niedrige NK-Vorauszahlungen entlasten Mieter nicht
Fallen Nebenkostennachforderungen deshalb "überraschend" hoch aus, weil gegenüber den tatsächlich angefallenen Kosten "zu niedrige" Vorauszahlungen vereinbart wurden, berechtigt dies allein den Mieter nicht, die Nachzahlung zu verweigern. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 11. Februar 2004 (VIII ZR 195/03) klargestellt, dass eine Pflichtverletzung des Vermieters nur unter der engen Voraussetzung bejaht werden kann, dass zugunsten des Mieters ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden war.
Ein solcher komme etwa in Betracht, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkostenvorauszahlung ausdrücklich zusichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Bruttomietbelastung zu täuschen und ihn so zur Eingehung des Mietvertrages zu veranlassen.
Im entschiedenen Fall hatten sich für eine Dachgeschosswohnung von ca. 100 qm Größe trotz monatlicher Nebenkostenvorauszahlungen von 200,- DM für die Jahre 1999 und 2000 Nachzahlungsbeträge von jeweils gut 3.000,- DM ergeben. Ein Vertrauenstatbestand war jedoch nicht begründet worden, so dass der Mieter Zahlung leisten musste.
Der BGH konnte in dieser Entscheidung deshalb auch die weiterhin umstrittene Frage offen lassen, ob und inwieweit andernfalls ein Schadensersatzanspruch des Mieters auf Freihaltung von den Mehrkosten oder auf Auflösung des Mietverhältnisses und Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen gerichtet ist. Hierzu ist anzumerken, dass aufgrund des Erhalts einer gleichwertigen Gegenleistung - die Nebenkosten waren tatsächlich angefallen bzw. durch entsprechenden Verbrauch verursacht - bereits der dem Mieter obliegende Nachweis eines "Schadens" regelmäßig kaum zu führen sein wird. Hierfür erforderlich wäre etwa, dass durch die tatsächliche Bruttomiete für den Mieter aus wirtschaftlichen Gründen eine nachhaltige Beeinträchtigung seiner Lebensführung vorliegt und er vergleichbare Mieträume tatsächlich günstiger hätte anmieten können (s. dazu OLG Dresden, Rechtsentscheid v. 20. Dezember 2002, RE - Miet 2/02)
Praxistipp:
Wird bei Mietvertragsverhandlungen von Seiten des Mieters die Frage aufgeworfen, ob der Nebenkostenvorauszahlungsbetrag "ausreichend" sei, sollte in den Vertrag der Zusatz aufgenommen werden, dass die Angemessenheit des Abschlages "ausdrücklich nicht zugesichert" wird. Dies ist erforderlichenfalls auch leicht durch den Hinweis verständlich zu machen, dass ein Gutteil der Kosten ohnehin verbrauchsabhängig ist.
Autor: Menke Marquardt (Bethge & Partner)
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