Diese Seite dient lediglich der Information. Sie ersetzt nicht die Beratung durch einen Steuerfachmann/Steuerberater! Insbesondere sind auch die Beschränkungen nach § 2 b und nach § 2 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes zu beachten.

Bitte informieren Sie sich daher ausführlich bei Ihrem steuerlichen Berater.

Gern steht Ihnen aber auch das Steuerbüro von Herrn Dipl. Kfm. Michael Grawert für eine Beratung zur Verfügung. Je nach Umfang der Beratung ist diese ggf. kostenpflichtig. Bitte stimmen Sie die Kosten direkt mit dem Steuerbüro ab.

Als Kapitalanleger

können Sie folgende steuerliche Gestaltung beanspruchen:

§  7 h Einkommensteuergesetz

Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

Nach § 7h Einkommensteuergesetz haben Sie die Möglichkeit, die Anschaffungskosten für Baumaßnahmen an einer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen Immobilie abzuschreiben, wenn diese erst nach Abschluß des
Vertrages über den Erwerb der Immobilie beginnen. Die Begünstigung gilt nur für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne von § 177 Baugesetzbuch oder für gleichgestellte Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung der Immobilie dienen und auf einer Durchführungsverpflichtung gegenüber der Gemeinde beruhen. Das Vorliegen der Begünstigungsvoraussetzungen ist durch eine amtliche Bescheinigung der Gemeindebehörde nachzuweisen. Die Abschreibung dieser anteiligen Modernisierungskosten beträgt für Maßnahmen mit einem nach dem 31.12.2003 gestellten Bauantrag für zu vermietende Wohneinheiten erstmals im Jahr der Fertigstellung und weitere 7 Jahre jährlich 9 %, anschließend 4 Jahre lang 7 % mit der Folge, daß innerhalb von 12 Jahren eine vollständige Absetzung dieser Baukosten erfolgt. Für selbstgenutzte Wohneinheiten mit einem Bauantrag nach dem 31.12.2003 beträgt die Abschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung und für weitere 9 Jahre jeweils 9 %.

Hierfür wird ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Stadterneuerungsamt (der bescheinigenden Behörde) geschlossen, indem die Modernisierungskosten laut Preisliste festgelegt werden.

Gemäß § 7 Absatz 4 Nr. 2 Einkommensteuergesetz können Sie darüber hinaus die anteiligen Anschaffungskosten für die Altbausubstanz bei ursprünglicher Fertigstellung des Gebäudes vor dem 1.1.1925 mit 2,5 % jährlich abschreiben. Kosten für sonstige Baumaßnahmen oder für bereits vor Kaufvertragsabschluß durchgeführte Sanierungsarbeiten sind ausschließlich bei dieser Abschreibungsregelung zu berücksichtigen.

Insbesondere in der Anfangsphase kann es vorkommen, daß die Werbungskosten (Abschreibungen, Finanzierungskosten, Hausverwaltungskosten) die Mieteinnahmen überschreiten. Ein solcher Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann insbesondere mit anderweitigen positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, aber auch mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten zur Minderung der Steuerlast verrechnet werden. § 39a EStG erlaubt Ihnen, diese Verluste (Überschuß der Werbungskosten über die Einnahmen) bei fristgerechter Antragstellung auf Ihrer Lohnsteuerkarte eintragen zu lassen. Ansonsten kommt die Herabsetzung der Einkommensteuervorauszahlung nach § 37 EStG in Betracht.

Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach Ablauf von 10 Jahren nach Anschaffung veräußern, bleibt nach derzeitigem Rechtsstand ein dabei erzielter Gewinn grundsätzlich steuerfrei, wenn die Immobilie zu Ihrem Privatvermögen gehört. Wird die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren veräußert, kann nicht nur eine Besteuerung aufgrund der auf 10 Jahre verlängerten Spekulationsfrist eintreten, sondern auch eine Besteuerung unter dem Gesichtspunkt des so genannten gewerblichen Grundstückshandels in Betracht kommen. Das gilt insbesondere, wenn die Haltedauer 5 oder weniger Jahre beträgt und noch weitere Immobilien nach einer entsprechend kurzen Haltedauer veräußert worden sind oder noch werden. Außerdem könnte eine frühzeitige Veräußerung darauf hindeuten, daß eine solche Weiterveräußerungsabsicht von Anfang an bestand. Das wiederum könnte die Finanzverwaltung veranlassen anzunehmen, daß von Anfang an keine Überschußerzielungsabsicht bestand mit der Folge,
daß Ihnen rückwirkend die Steuervorteile aus der Verlustrechnung aberkannt werden. Aus diesen steuerlichen Gründen ist daher von einem frühzeitigen Verkauf der Immobilie abzuraten.

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